“弃房断供”并非无解难题 无须夸大负面影响

来源:互联网新闻 时间:2020-05-01 04:52

数月来,浙江杭州、江苏无锡、福建宁德、江苏新沂等地都有业主因个人按揭贷款逾期未还而被银行起诉的案例。这些案件中,业主大多声称“无力还款”。目前尚无更多数据显示,“弃房断供”成为全国普遍现象。但是,监管部门早已做出预警。

“弃房断供”还没有成为全国普遍现象,但“弃房断供”很可能蔓延到整个房地产领域,成为开发商挥之不去的伤痛,甚至可能成为房地产开发行业噩梦的开始。不过,这样的假设,并不意味着“弃房断供”是个无解的难题,也不意味着“弃房断供”是毁灭房产开发和银行住房按揭贷款的“定时炸弹”,积极预警,主动出击,“弃房断供”的负面影响不可能比人们想象的更大更可怕。

在个人住房按揭贷款中,银行是最大的受益者。客户贷款25年左右,银行可以获得与贷款总额相近的收益,这还不算客户按期归还贷款本息后,银行从中滋生的额外收益。虽然商品房已经出现价格回落的信号,但由于业主购房时支付了规定的首付款,也有开发商承担贷款担保责任,针对“弃房断供”,银行不但有自信的应对能力,更有相应的财产或担保。目前的“弃房断供”对银行的影响不会太大,银行完全可以稳坐在太平椅子上。

在银行、开发商、业主三者之间,开发商是被人们认为赚得盆满钵溢的商人。但在个人住房按揭贷款中,伴随着“弃房断供”现象的出现,开发商也会成为经济利益影响者或行业销售的受害者。在房价上行时,开发商较少忧虑;但在房价下行时,弃房断供是应该预料的现象之一。所以,有的开发商迫于压力对原业主赠予车位或返还一些装修款,反映了开发商做生意并非一锤子买卖,心中的痛少有人知。

“弃房断供”是业主常态还款交易链断裂或异常的一种现象。显而易见的是,“弃房断供”的主角是业主,其动机却是房价下跌使业主利益受到严重损失。现实中,业主是一个最为弱势的群体,不论购房时房价高低,也不论购房后房价上涨和下降,业主都没有议价的主动权和房屋价值的控制权。他们所以“弃房断供”,是眼前形势下权衡得失的选择。“弃房断供”越延迟,受到的损失将越大,长痛不如短痛是最真实的写照。

在“弃房断供”现实面前,最需要如何面对和操作。银行有自上而下的管理体系与策略、计划,更方便利用合同、政策、规范操作,赢得自我利益保护的主动权;开发商更多站在小我的利益位置上,对个案求得缓和的化解思路,不可能面对全局和行业因素提出整体布局与设想。业主尽管扮演的是一个失信、失约的角色,但受到的利益损失也是显而易见的,没必要把他们的失约与道德挂起钩来。

面对“弃房断供”,银行更应主动与业主、开发商商议,提出处理“弃房断供”贷款的变通措施。开发商应综合考虑价格下降的风险,温和下调房产价格,配合银行做好“弃房断供”房产的拍卖、变现工作。至于拍卖房产的资金分配,各方都不应因“弃房断供”情绪化,应按合理、合法、权益公平的原则进行规范分配和操作,既使各方利益保持平衡,好了好散,又使“弃房断供”不会大面积蔓延,再接再厉。(卞广春)

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